Nieprzystępne czynsze, wygórowane ceny mieszkań, spadająca jakość nieruchomości, w tych paru słowach przedstawiona jest rzeczywistość kapitalistycznego rynku nieruchomości. Myśląc zdroworozsądkowo mieszkanie powinno być prawem dla każdej jednostki społeczeństwa, jednakże kiedy przypomnimy sobie, jaka klasa jest u sterów władzy, jaka klasa posiada środki produkcji, w czyim interesie odbywa jest produkcja społeczna, bez wahania możemy odpowiedź na pytanie, dlaczego mieszkania zostały zepchnięte do stadium towarowego oraz z czego wynika dzisiejszy kryzys w sektorze mieszkaniowym.
Polski rynek mieszkaniowy idealnie pokazuje sprzeczność między podstawową potrzebą milionów ludzi a żądzą zysku klasy kapitalistycznej. Deweloperzy, kapitaliści pieniężni, bankierzy i inne hieny żyjące z wartości dodatkowej dostrzegają w mieszkalnictwie inwestycje na lata, wynika to przede wszystkim z reprodukcji siły roboczej. Każdy pracownik, pracownica, robotnik, robotnica, musi mieć zapewniony dach nad głową, miejsce do egzystencji aby zaspakajać swoje podstawowe potrzeby, tj. jedzenie, spanie, regeneracja.
Dopóki kapitał jest przy sterach władzy, środki produkcji znajdują się pod kontrolą klasy kapitalistycznej, na rynku mieszkaniowym rutynowo będą pojawiały się kryzysy, wahania popyty i podaży, deficytu nieruchomości, przeludnionych mieszkań oraz niskiej ich jakości i rosnącej liczbie pustostanów.
Reformy społeczne, nakładanie podatków na deweloperów w pełni nie wyeliminują kryzysu mieszkaniowego i poprawią jakość życia klasy robotniczej oraz spowodują większą dostępność mieszkaniową, prawda, sytuacja może się zmienić, jednakże aby w pełni pozbyć się kryzysu mieszkaniowego, należy pozbyć się kapitalistycznego sposobu produkcji i zbudować na gruzach starego, przestarzałego systemu socjalistyczny sposób produkcji który będzie odbiciem interesów klasowych większości społeczeństwa, mianowicie klasy robotniczej.
Sytuacja na rynku mieszkaniowym. Ceny, prognozy na lata, kwestia przeludnionych mieszkań, pustostany.
Na przestrzeni lat 2018-2023 notowany był konsekwentny wzrost cen nieruchomości, były jedynie dwa okresy w którym odnotowano zatrzymanie wzrostu cen, był to okres pandemii COVID-19, w którym procesy zakupy mieszkań były wydłużone przez obostrzenia sanitarne. Drugi okres w którym ceny mieszkań szybowały w dół odnotowano się w trzecim kwartale 2022 r. kiedy NBP podwyższyło stopy procentowe. Podwyżka stóp procentowych spowodowała spadek zdolności kredytowej przez zwiększone raty bankowe, w tamtym czasie społeczeństwo wiedziało, że wzięcie kredytu hipotecznego byłoby strzałem w kolano, dlatego popyt na mieszkania malał, a wraz z popytem szły w dół ceny mieszkań.
Punktem kulminacyjnym w którym ceny mieszkań poszybowały w górę datuje się na drugi kwartał 2023r. kiedy to poprzednia ekipa rządząca wprowadziła „bezpieczny kredyt 2%” i inne dopalacze rządowe mające na celu sztuczne podniesienie popytu na nieruchomości. Skutki BK2% przedstawię w trzecim rozdziale.
Na przedstawionym wykresie zaczerpniętym z raportu Banku Pekao pt. „Rynek nieruchomości w Polsce 2024” widzimy, że w tym samym czasie gdzie ceny nominalne mieszkań w Polsce rosły, w Unii Europejskiej ceny malały.
Zanim przejdę dalej, chciałbym wytłumaczyć czym jest cena nominalna i realna, rynek pierwotny i wtórny, cena transakcyjna i ofertowa, aby potencjalny czytelnik który nie jest oznajmiony z ekonomią zrozumiał jak najwięcej i wyciągnął z tekstu pożyteczne wnioski oraz informacje i nie musiał zastanawiać się „co autor miał na myśli?”
Cena nominalna, jest to cena danego towaru bez uwzględnienia czynników zewnętrznych takich jak na przykład inflacja. Cena realna zaś, jest to cena towaru która jest skorygowana o inflację. Dla objaśnienia: Cena nominalna towaru X wynosi 100zł, jednakże przez wzrost stopy inflacji o 20%, cena realna towaru X wynosi 120zł. Ceny realne najczęściej się wyrażone w cenach stałych tzn. czyli cenie która nie podlega negocjacji oraz została ustalona przez kapitalistę albo państwo kapitalistyczne. Statystycznie ceny stałe wynikają z średnich cen w danym okresie.
W różnych raportach poświęconych analizie sytuacji rynku mieszkaniowego podawane są ceny nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego. Nakreślę pokrótce jakie są różnice między rynkiem pierwotnym a rynkiem wtórnym, ponieważ dokładna analiza przedstawiająca różnice między rynkiem wtórnym i pierwotnym wymagałaby odrębnej pracy a celem tego tekstu jest przedstawienie patologii która dzieje się na polskim kapitalistycznym rynku nieruchomości. Mieszkania stały się jedynie towarami, inwestycjami mającymi na celu wzbogacenie się deweloperów oraz rząd kapitalistyczny.
Na rynku pierwotnym mieszkanie kupujemy od dewelopera tudzież pośrednika, na rynku wtórnym mieszkanie nabywamy od aktualnego właściciela. Jak wyglądają ceny nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym? To zależy od wielu czynników, np. od lokalizacji nieruchomości, aktualnego stanu mieszkania itd. Na rynku wtórnym możemy znaleźć nieruchomość z atrakcyjną ceną która jest znacznie niższa od nieruchomości wybudowanej przez dewelopera z rynku pierwotnego, jednakże owa nieruchomość może być w złym stanie budowlanym i technicznym.
Cena ofertowa a cena transakcyjna – cena ofertowa jest to określona ilość pieniędzy, jaką życzyłby sobie otrzymać sprzedający. Ceny ofertowe są często specjalnie zawyżane aby zostawić margines bezpieczeństwa na ewentualne negocjacje. Cena transakcyjna to średnia cena nieruchomości, którą się osiągnie w rzeczywistych negocjacjach między kupującym a sprzedającym. Dla przekładu, cena ofertowa nieruchomości X kosztuje 100 tys. zł, jednakże po negocjacjach między kupującym a np. deweloperem rzeczywista cena która została wynegocjowana w negocjacjach wynosi 80 tys. zł
Na przedstawionej grafice widzimy dynamikę cen nominalnych (mapa po lewej) na przestrzeni lat 2018-2023. Możemy dostrzec, że polska znajduje się w sześciu państwach w których ceny mieszkań systematycznie rosły. Ogólnie rzecz biorąc, ceny nominalne mieszkań w Polsce w latach 2018-2023 wzrosły o 59% Na mapie po prawej widzimy, że ceny realne na przestrzeni lat 2018-2023 wzrosły o 20% Wzrost cen realnych przede wszystkim wynika z wysokiej stopy inflacji.
Jednym z dosyć ciekawych zagadnień jest kwestia wzrostu dochodów. Jeżeli przyjrzelibyśmy się na statystyki, dochody rosły proporcjonalnie do cen towarów i usług, ogólnie rzecz biorąc, jakbyśmy zestawili ze sobą dostępność płacową i ceny konsumpcyjne i usług, złapalibyśmy się za głowę i zapytali „to skąd więc ten kryzys? I dlaczego w Polsce jest tak słaba dostępność mieszkaniowa?”.
Szkopuł tkwi w tym, że poprzez wzrost stóp procentowych zdolność kredytowa społeczeństwa spadła (Patrz na grafice linię „IDM ZBP”).
Jednak, jak przyszłość na rynku mieszkaniowym widzą ekonomiści? Po zestawieniu ze sobą kilku raportów otrzymujemy jednoznaczną odpowiedź, ceny mieszkań nadal będą rosnąć. Jednak należy mieć z tyłu głowy, że są to jedynie prognozy, w ekonomii nie ma z góry ustalonych praw a same aspekty ekonomiczne są w ciągłym ruchu, jedna zmiana pociąga za sobą drugą zmianę, wzrost towaru X pociąga za sobą wzrost towaru Y.
Według banku Pekao, ceny transakcyjne nieruchomości będą rosły do pierwszego kwartału 2025 r. i mogą osiągnąć średnio poziom 15,4 tys. zł/m2. To wzrost cen o 14 % względnym teraźniejszych średnich cen (13,5 tys. zł w pierwszym kwartale 2024 r.). Stopa inflacji ma rosnąć przez efekty bazowe, wprowadzenie 5% stawki VAT na żywność oraz częściowe odmrożenie regulowanych cen.
Podobne prognozy możemy ujrzeć w raporcie banku PKO BP pt. „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2023 r.”. Według banku, ceny mieszkań będą miały tendencje wzrostowe przez niedostateczną podaż mieszkań.
Jak wygląda sytuacja obecnie? Według wielu danych portali zajmującymi się sprzedażą nieruchomościami, ceny mieszkań wyhamowały w maju br. Na przykład w Warszawie, średnia cena ofertowa mkw. Lokali deweloperskich nie zmieniła się już drugi miesiąc z rzędu, cena ofertowa lokalu wynosi 17,6 tys. zł za mkw. W maju w porównaniu z kwietniem ceny mieszkań także nie uległy zmianie w Poznaniu, średnia cena wynosiła 13,1 tys. zł za mkw. Wzrosła także podaż mieszkań o 20 % kw./kw., tj. wzrost o ok. 56% r/r.1
Na pierwszy rzut oka informacje zadawalają, ceny mieszkań wyhamowały, jednakże, gdy weźmiemy pod uwagę inne czynniki takie jak wysokie koszty życia, marne płace robocze widzimy, że zakup mieszkania jest nie realny dla większości klasy robotniczej.
Kolejną sprzeczność którą możemy dostrzec jest kontradykcja tkwiąca w bazie materialno-ekonomicznej kapitalistycznego sposobu produkcji. Olbrzymią część klasy robotniczej nie stać na kupno mieszkania mimo że, siły wytwórcze byłby w stanie wybudować miliony tanich mieszkań dostępnych dla ogółu. Tymczasem czytamy,2 że w 2022 r. aż 35,8 populacji polski żyło w przeludnionych mieszkaniach, z raportu banku Pekao dowiadujemy się, że mieszkań w Polsce jest zbyt mało a jakość ich jest dramatyczna, w większości są przeludnione i niedopasowane strukturalnie. (Ponad 40% mieszkań zostało wybudowanych w latach 1945-1988). Z racji, że środki produkcji, państwo znajduje się w rękach kapitału, mieszkanie stało się towarem, inwestycją z której kapitaliści odnoszą super zyski. Możemy także ujrzeć sprzeczność między ceną a jakością, wydawałoby się, że jeżeli cena towaru jest wysoka, jakość dobra będzie zadawalająca.
Mieszkania coraz bardziej stają się niedostępne dla społeczeństwa. Według raportu NBP pt.” „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2023” , od 2015/2016 dostępność mieszkaniowa nieprzerwanie spadała. Na przykład, statystycznie w Warszawie w 2015/2016 r. przeciętny proletariusz zarabiający średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw mógł kupić ok. 0,75 metra kwadratowego. Pod koniec 2022 r. za przeciętne wynagrodzenie w stolicy, mogliśmy nabyć nieco ponad 0,6 kwadratowego, czyli o 15% mniej.
Mimo olbrzymiej ilości osób bezdomnych…
W momencie realizacji badania zdiagnozowano 31 042 osób w kryzysie bezdomności, w tym 80% to mężczyźni (24 880 osoby) a 20% to kobiety (6162 osoby). Ponadto, osoby poniżej 18 roku życia stanowią 5% (1 524) ogólnej liczby osób w kryzysie bezdomności i wśród tych młodych osób proporcje wg płci rozkładają się po połowie.
W porównaniu z danymi z poprzednich ogólnopolskich badań w tym zakresie, na przestrzeni ostatnich siedmiu (7) lat liczba osób w kryzysie bezdomności w Polsce waha się pomiędzy 30 tysiącami (badanie z 2019 r.) a 33 tysiącami (badanie z 2017 r.) i wynosi obecnie 31 tysięcy (badanie z 2024 r.). Nastąpił wzrost liczby kobiet w kryzysie bezdomności a spadek liczby mężczyzn.3
…w samej stolicy znajduje się ok. 200 tys. pustostanów. Dlaczego więc kapitaliści nie wystawią ich na rynek najmu albo rynek nieruchomości? Ponieważ kupili je na inwestycje4 (W załączonym odnośniku możemy przeczytać wypowiedzi burżuazyjnych ekspertów którzy zaprzeczają statystkom o ilości pustostanów w Warszawie). W Polsce według statystyk brakuje ok. 2 mln mieszkań, z dostępnych lokali co ósme stoi puste. To pokazuje tylko jak system kapitalistyczny nie pozwala zaspakajać podstawowych potrzeb człowieka oraz jaki jest nieludzki, zyski i materialne dobra są ponad wszystko, w tym samym momencie kiedy tysiące bezdomnych nie ma dachu nad głową, kapitaliści zakupują masowo pustostany do dalszej inwestycji.
Dlaczego ceny mieszkań rosły?
Każdemu czytającemu ten tekst chociaż jeden raz przez głowę przewinęło się pytanie „Ale dlaczego więc ceny mieszkań rosły?. Kapitalistyczny sposób produkcji charakteryzuje się swoimi specyficznymi prawami, jednak główną motywacją do produkcji danego towaru, wykonywania danej usługi jest rządza zysku. Przez ślepą pogoń za pieniądzem kapitalizm boryka się z wieloma, immanentnymi dla bazy ekonomicznej kryzysami: nadprodukcji, podkonsumpcji, kryzysami realizacji itd. Jeżeli nieruchomości są takimi samymi towarami jak przykładowe buty w sklepie obuwniczym, nieruchomości podlegają pod takie same prawa ekonomiczne kapitalizmu.
Za najważniejsze czynniki ekonomiczne wpływające na wahania cen mieszkań zaliczamy dobrze nam znane prawo popytu i podaży, ogólnej sytuacji gospodarczej państwa kapitalistycznego, polityki mieszkaniowej, lokalizację nieruchomości ale przede wszystkim, koszty produkcji mieszkania tzn.: ceny materiałów budowlanych i ostatnimi czasami wszelkiego rodzaju obciążenia z realizacją inwestycji budowlanej.
Za wzrost cen mieszkań odpowiadają w głównej deweloperzy, jednakże jeżeli weszlibyśmy w buty dewelopera, dostrzeglibyśmy, że jest mnóstwo czynników zewnętrznych które powodują wzrost cen jak na przykład wiele kosztownych formalności, wzrosty cen materiałów budowlanych o których za chwilę będę pisał. Konkludując, sami deweloperzy nie są jedynymi wobec nas wrogami, naprzeciw nam stoi państwo kapitalistyczne i cały system kapitalistyczny. Na platformie Youtube możemy znaleźć wiele kanałów na których zabierają głos deweloperzy i dowiedzieć się z jakimi borykają się problemami ekonomicznymi. Nie chcę, aby żaden czytelnik nie odbierał tego jako obronę deweloperów, chcę tym przekazać, że wszystkie organizacje lokatorskie, organizacje zrzeszające najemców powinny stać się antykapitalistyczne i wysuwać hasła antysystemowe. Popieramy wszystkie inicjatywy mające na celu wyrażenie buntu przeciw deweloperom i nierówności społecznej, jednakże kluczowym do zrozumienia jest fakt, że deweloperzy są ubocznym produktem kapitalizmu i rozwiniętej produkcji towarowej.
Jednym z kluczowym powodów wzrostu cen mieszkań jest wzrost kosztów produkcji a w szczególności wzrost cen materiałów budowlanych.
Na powyższej grafice widzimy, jak rok do roku materiały, robocizna, koszty pośrednie budowy itd. praktycznie cały czas szybowały do góry. Według NBP5, w bieżącym roku produkcja zaczęła powoli stawać na nogi, jednakże wciąż jest dostrzegany wzrost robocizny, najmu sprzętu itd.
Obok ogólnych nakładów kapitału stałego i zmiennego na rozpoczęcie produkcji pojawia się kwestia kosztownych formalności. Drugim istotnym czynnikiem wpływającym na wzrost cen mieszkań należy wiele kosztownych regulacji prawnych, tzn. uzyskanie pozwolenia na rozpoczęcie budowy, dostosowanie się do norm środowiskowych i technicznych, procedury administracje, prawo budowlane, ustawa deweloperska, polityka kredytowa i wiele innych czynników prawnych które wpływają na wzrost cen mieszkań. O skali, jak wymienione regulacje podbijają ceny mieszkań pokazuje raport RENDENT Property Group oraz portalu Tabelaofert.pl. Według raportu, udział takich regulacji w cenie może się wahać od 18 do 29 % Wyliczono, że nabywcy kupując kawalerkę płacą za regulacje ok.130 tys. zł.6
Dopalacze rządowe- „Bezpieczny Kredyt 2%” „Kredyt 0%”, rynek najmu.
Bezpieczny kredyt 2% to program dopłat do kredytu mieszkaniowego w ramach programu „Pierwsze Mieszkanie” zainicjowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii w Polsce. O szczegółach projektu możecie poczytać na oficjalnej stronie ministerstwa. Jakie były jednak konsekwencje BK2% i co się wydarzyło w minionym czasie na rynku nieruchomości?
Po pierwsze, poprzez wzrost popytu na mieszkania ceny wystrzeliły w górę. Niewystarczająca podaż mieszkań zmierzyła się z olbrzymim popytem na mieszkania, dlatego obiektywną, ekonomiczną koniecznością był wzrost cen. Według raportu banku Pekao, program BK2% spowodował zwiększenie cen na rynku nieruchomości w 2023 r. o ok. 5% NBP donosi, że w lipcu ubiegłego roku na rynku mieszkaniowym „zapanowała istna gorączka” wskazując, że liczba wnioskujących o kredyt przekroczyła 45 tys. Deweloperzy w pierwszej chwili widzieli w tej sytuacji okazję do zbicia niezłej sumy pieniędzy, jednakże oni sami nie byli przygotowani na scenariusz w którym popyt znacząco przewyższy podaż. Według Kuby Karlińskiego, założyciela spółki inwestycyjno-deweloperskiej Magmillon, inwestycje deweloperskie planuje się w wyprzedzeniem 5-6, same kwestie prawne, formalności i przygotowanie inwestycji trwa od 2 do 3 lat, budowa i sprzedaż to czas 2-3 lat. Kapitaliści nie mogli wywróżyć z palca odpowiedniej ilości mieszkań, mogli jedynie odmrażać i rozpoczynać porzucone budowy aby zaspokoić popyt.
Jak wyglądały ceny mieszkań? Według danych z portalu rynekpierwotny.pl 7, w ciągu siedmiu miesięcy pomiędzy grudniem 2022 r. a lipcem 2023 r. w siedmiu głównych aglomeracjach w Polsce ceny wzrosły, najmocniej w Trójmieście (wzrost o 13%). Jednak, najbardziej dostrzegalny skok cen mogliśmy zauważyć w mieszkaniach które spełniały warunki rządowego kredytu tzn. maksymalna wysokość to 500 tys. zł, a dla gospodarstw wychowujących przynajmniej jedno dziecko 600 tys. zł. Na przykład w Warszawie na rynku wtórnym średnie ceny ofertowe rok do roku wzrosły o 8,9% w porównaniu do lipca 2022r. „Boom” cenowy dotknął praktycznie większości nieruchomości powodując spadek dostępności mieszkaniowej dla znacznej części klasy robotniczej. Na zakup mieszkania albo wzięcie kredytu hipotecznego należy mieć dobrze przygotowane stabilne zaplecze finansowe, dlatego na kupno mieszkania może sobie pozwolić zamożna część klasy robotniczej (np., informatycy), klasa kapitalistyczna albo drobnomieszczaństwo.
>[…] Przy założeniu 20% wkładu własnego, dla każdej z branż, z wyjątkiem bankowości, uzyskaliśmy zdolność kredytową pozwalającą na zakup mieszkania większego niż rok temu. Najwyższą siłę nabywczą mają prawnicy, informatycy oraz farmaceuci.8
(9
Jednym z kolejnych projektów które dzieli burżuazyjne partie polityczne jest Kredyt 0%. Pomysłodawcą była Koalicja Obywatelska a sam pomysł wprowadzenia kredytu 0% znalazł się w słynnych 100 konkretach na 100 dni. Przeciw kredytowi 0% otwarcie występuje Trzecia Droga, Lewica na samym początku była gotów poprzeć K0% w zamian za pieniądze które byłyby zainwestowane w budownictwo społeczne.
> […]”Panie premierze, czas na jasne i jednoznaczne deklaracje. Niech pan po prostu jasno i jednoznacznie porzuci ten pomysł, przyzna, że to była nierozsądna propozycja i po prostu zapomnijmy o kredycie 0%” – podkreślił poseł Lewicy.10
Pomimo wielu sprzeciwów wobec K0%, projekt i tak trafi do sejmu. Na dniach do mediów głównego nurtu zaczęły napływać informacje o rzekomych planach rządu o uruchomieniu Kredytu na start 0 % na początku przyszłego roku. Na realizację projektu rząd przeznaczyć ma 11 mld zł, ma to pozwolić na zaciągnięcie 175 tys. kredytów mieszkaniowych.
>[…] Ten projekt jest w obróbce na poziomie rządu. Myślę, że najpóźniej po wakacjach będzie projektem, który zaprezentujemy i będziemy mogli skierować do Sejmu — powiedział na antenie Polsat News minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk z Polskiego Stronnictwa Ludowego.11
Kapitaliści pieniężni, banki, deweloperzy będą naciskały na rząd Tuska aby został uchwalony projekt K0%, dla burżuazji będzie to świetny interes na którym osiągną super zyski, a co oznacza dla nas? Dla oznacza to samo, co przy BK2% czyli zwiększenie cen mieszkań, spadek dostępności mieszkaniowej i spadek realnej płacy roboczej. To wszystko pokazuje, że każdą partię polityczną należy potępiać, że każda z nich działa w interesie kapitału a nie proletariatu. Oczywiście są sytuacje, w których należy wspierać daną partię burżuazyjną aby zachować pozory liberalizmu i demokracji kosztem zatrzymania faszyzacji państwa.
Miesiąc temu pod Ministerstwem Rozwoju i Technologii odbył się protest „0% szans na mieszkanie- DOŚĆ TEGO”. W proteście brały udział takie organizacje jak; Czerwoni, Inicjatywa Pracownicza, Socjalny Kongres Kobiet, Miasto Jest Nasze, Warszawskie Stowarzyszenie Lokatorów, Studencka Inicjatywa Mieszkaniowa oraz Warszawskie Koło Młodych Inicjatywy Pracowniczej. W pełni popieramy takie akcje mające na celu wyrażenie buntu i niezadowolenia społecznego, wymierzone w politykę mieszkaniową państwa kapitalistycznego. Mamy nadzieję, że w przyszłości coraz więcej ludzi będzie dostrzegało w kapitalizmie system zbrodniczy i nieludzki a na takich protestach, jaki odbył się 6 maja pod ministerstwem, będzie gromadziło się coraz więcej mas.
Analizując rynek mieszkaniowy nie sposób przeoczyć rynku najmu, oba rynku przeplatają się nawzajem, na każdych z nich co prawda funkcjonują inne prawa i zasady jednakże jedna kwestia łączy ze sobą rynek mieszkaniowy i rynek najmu- jest to kwestia prywatno-kapitalistycznej własności. Przedstawię pokrótce jak wygląda sytuacja na rynku najmu, szczegółowa analiza i omówienie wymaga oddzielnej pracy która na pewno w przyszłości pojawi się na naszej stronie. Deweloperzy widzą na rynku najmy doskonały interes, kapitaliści kalkulują, że kupno jakieś kamienicy, lokalu, wyremontowanie go i wystawienie mieszkania na rynek najmu jest bardziej rentowne i korzystniejsze niż zwykła sprzedaż nieruchomości. Wynika to przede wszystkim z faktu, że lokator musi płacić dla właściciela co miesiąc czynsz o odpowiedniej kwocie. Na ceny czynszów wpływają takie same prawa ekonomiczne jak na ceny mieszkań.
Rynek najmu w Polsce jest stosunkowo słaby w porównaniu z innymi państwami UE. PRS, private rented sector- mówiąc w skrócie, kapitaliści kupują całe bloki, mieszkania tylko pod wynajem. Rynek PRS w Polsce stanowi około 3,4 proc, z kolei w UE to 20 % Wzrost cen najmu odnotowano w okresie styczeń 2021 r. do stycznia 2024. W największych aglomeracjach. Najdroższym miastem pod względem wysokości stawek najmu stała się Warszawa. W 2023 r. stawki najmu wyniosły od ponad 2,8 tys. zł miesięczne za kawalerki do ponad 5,3 tys. zł za trzy pokoje.
Burżuazyjni ekonomiści donoszą, że zaczyna się rynek najemcy, tzn. to lokator „dyktuje” warunki i ma możliwość przebierania ofert atrakcyjnych dla niego. Brzmi to pięknie, ale stąpajmy po twardym gruncie. Co z tego, że trwa rynek najemcy skoro ceny najmu są wciąż wygórowane? Klasa robotnicza znaczącą część swej płacy roboczej musi wydatkować na opłacenie czynszu, np. w Warszawie koszt najmu pochłania aż 33 % dochodów pary zarabiającej 80 % średniej w mieście wynajmującej 50 m kw. W tym samym czasie kiedy klasa robotnicza przeznacza lwią część swej płacy na koszt najmu, kapitaliści, deweloperzy odnoszą super zyski. W 2022 r. przychody z najmu nieruchomości przekroczyły poziom 25 miliardów złotych.12
Kwestia Fliperów
Krótką i zwięzłą charakterystykę fliperów dokonała organizacja Czerwoni w swoim tekście pt. „Flipping z perspektywy marksistowskiej”.
[…]Flipping jest bowiem praktyką, która w bardzo łatwy i bezpieczny sposób pozwala pomnożyć pieniężny kapitał. Polega ona na obrocie nieruchomością, która zakupiona zostaje po zaniżonej przeważnie ze względu na relatywnie kiepski stan cenie, aby następnie zostać przez nabywcę wyremontowana, co w efekcie podnosi znacznie jej wartość, i ostatecznie sprzedana, po cenie rzecz jasna jak najwyższej. W praktyce więc każdy, kto posiada odpowiednio dużą sumę kapitału pieniężnego, jest w stanie kapitał ten pomnożyć za pomocą flippingu. Tak podatny grunt logicznie skutkował więc wielokrotnie przyspieszonym zyskiem popularności, dochodząc w ciągu dekady ze stanu sprytnej taktyki małego kapitalisty do postaci mechanizmu obejmującego znaczną część rynku mieszkaniowego, opanowanego przez banki i wielkich inwestorów. Skutkuje to nieuchronnym procesem sztucznego zawyżania cen, które szybują coraz to wyżej, prześcigając siebie wzajemnie.
Fliperzy więc, są to osoby fizyczne albo prawne, którą swoją działalność opierają na kupowaniu nieruchomości za bezcen, wyremontowaniu jej i sprzedaży z zyskiem. Możemy fliperów porównać do shorterów na giełdzie, typowych spekulantów którzy chcą zarobić jak najwięcej w krótkim czasie. Fliperzy uważają, że przygotowania do operacji zakup-remont-sprzedaż powinny trwać góra sześć miesięcy. Fliperzy w społeczeństwie najczęściej nie są szanowani, wiele ludzi obwinia ich za wzrost cen mieszkań. Nie jest to prawda, ponieważ fliperzy stanowią niewielki procent wszystkich deweloperów, kilku zamożnych kapitalistów pieniężnych nie może dyktować warunków na rynku. Sytuacja byłaby inna, jeżeli fliperzy mieliby monopol na całym rynku mieszkaniowym, wtedy faktycznie moglibyśmy obwiniać ich za wzrosty cen mieszkań.
Świat non stop ulega zmianom, mogą to być zmiany nie dostrzegalne dla ludzkiego oka a mogą być to zmiany które powodują poważną zmianę w sposobie produkcji, procesie historycznym czy biologicznym. Od pewnego momentu spekulanci rynku mieszkaniowego obrali zupełnie inną taktykę na zarobek. Fliperzy dostrzegli, że coraz trudniej nabyć mieszkanie po niższej cenie rynkowej, dlatego na popularności zyskuje flip na stanie prawnym.
Warto wyjaśnić, na czym polega flip na stanie prawnym. To nic innego niż skupowanie nawet mikroskopijnych udziałów w mieszkaniach o nieuregulowanej sytuacji prawnej, np. po śmierci właścicieli. Tacy flipperzy, nawet jeżeli mają udział we własności mieszkania tylko nieco większy niż jeden procent, żądają od najemców rynkowych czynszów.13
To pokazuje jedynie do jakich czynów są zdolni kapitaliści jeżeli na horyzoncie widzą dobry zarobek. W Niemczech Fliperzy są często powiązani z organizacjami przestępczymi zajmującymi się praniem brudnych pieniędzy. Według Sebastiana Fiedlera, rzecznika ds. polityki kryminalnej grupy parlamentarnej SPD, 14 nawet 30 % brudnych pieniędzy trafia do sektora nieruchomości, co powoduje wzrost cen mieszkań. Zauważono także, jak kapitał zrósł się z państwem i polityką. Rząd niemiecki wszystkie swoje siły centralizuje na walce z organizacjami przestępczymi handlującymi narkotykami, bronią a tymczasem najzamożniejsza klasa społeczna robi „szemrane interesy” które odbijają się na reszcie społeczeństwa, a w szczególności niemieckiej klasie robotniczej.
Nawet jeśli liczba podawana przez polityka jest zawyżone, to i tak znaczna część nielegalnych pieniędzy jest inwestowana w nieruchomości. Kilian Wegner, profesor prawa karnego na Uniwersytecie Europejskim Viadrina we Frankfurcie nad Odrą, zajmujący się problemem prania pieniędzy, twierdzi, że mieszkania i inne lokale są popularne wśród mafii, klanów przestępczych i baronów narkotykowych.15
Co robić?
Prawdzie powiedziawszy rozwiązanie jest tylko jedno – zburzyć stare stosunki produkcji i wybudować na ich ruinach system socjalistyczny który byłby odbiciem interesów mas pracujących, produkcja nastawiona byłaby na zaspakajanie potrzeb społeczeństwa a środki produkcji trafiłyby do proletariatu. Jednakże, na chwilę obecną, jaką taktykę ma obrać partia komunistyczna chcąc polepszyć byt klasie robotniczej? Przede wszystkim, regulacje prawne, podatkowe mające na celu zmniejszenie stopy zysku klasy kapitalistycznej a zebrane pieniądze przeznaczyć na budowę mieszkań komunalnych. Byłby to pewien plan minimum, partia komunistyczna musiałaby zdać sobie sprawę z tego, że plan minimum to tylko taktyka komunistyczna w obrębie kapitalizmu, plan maksimum zakładałby destrukcje kapitalizmu na rzecz budowy socjalistycznego sposobu produkcji.
26 czerwca br. sejm zajął się projektem o nazwie „ustawa antyfliperska” zainicjowanym przez Lewicę.
[…]W projekcie zaproponowano również wprowadzenie dodatkowego podatku dla właścicieli nieruchomości, którzy kupują trzeci lub kolejny lokal mieszkalny w ciągu pięciu lat od zakupu pierwszego mieszkania. Zakup trzeciej nieruchomości wiązałby się z dodatkowym opodatkowaniem w wysokości 3 % W przypadku czwartego mieszkania byłoby to 4 %, a piątego i kolejnego – 5 % Lewica proponuje, aby przepisy weszły w życie od 1 stycznia 2025 r.16
Obiektywnie rzecz ujmując, jest to w pewnym sensie krok do przodu w kierunku polityki antykapitalistycznej. Oczywiście, Lewica parlamentarna z prawdziwą lewicą ma niewiele wspólnego, jednakże jeżeli sytuację ocenialibyśmy z obiektywnego punktu widzenia, dostrzegamy w tym projekcie pewien potencjał. Takowe projekty, ustawy przyczyniają się do liberalizacji państwa, prawa, systemu, tym wszystkim tworzone są lepsze warunki pod jakiekolwiek działanie. Działanie w republice burżuazyjno-demokratycznej jest o wiele wygodniejsze, łatwiejsze i bezpieczniejsze niż w państwie sfaszyzowanym, gdzie klasa kapitalistyczna wprowadziła brutalną dyktaturę kapitału gwałcąc demokratyczne prawa. Idealnym przykładem jest chociażby Rosja, w której nasi Towarzysze z Związku Maoistów Uralu są nagminnie prześladowani przez rząd Kremla.
Reasumując, kryzys mieszkalnictwa będzie trwał dopóki, dopóty władza znajduje się w rękach kapitału, środki produkcji znajdują się w ryzach monopolistów, kapitalistów, banków itd., mieszkanie będzie towarem, inwestycją z której klika deweloperów będzie miała srogi zarobek. Każda organizacja zrzeszająca lokatorów, najemców itp. powinna obrać kurs antykapitalistyczny i antydeweloperski, wysuwać hasła rewolucyjne i dążyć do zmiany systemu który jest oparty na wyzysku, wojnie i nędzy mas pracujących.
1 https://www.money.pl/gospodarka/ceny-mieszkan-hamuja-kupujacy-maja-wieksze-mozliwosci-negocjacji-7039806379440896a.html?fbclid=IwZXh0bgNhZW0CMTAAAR3-3sHR-khZhbcTfjzCB89eT5FntB4ZJEZCoQP8cxD4D0oY8jly8-cjAjA_aem_od-5G2lk0RB-ZqWca-WRAg
2 https://obserwatorgospodarczy.pl/2024/01/03/kryzys-mieszkaniowy-w-polsce-trwa-stac-nas-na-coraz-mniej-mieszkan/?fbclid=IwZXh0bgNhZW0CMTAAAR0N2xGmySHvnHO2bZVcWdTaXvAsMebPY9Ksxtwtk1QciUSQ7BndPb8MaTI_aem_XUkEr-mF_ndhs0PKiWojew#google_vignette
3 https://www.gov.pl/web/rodzina/wyniki-ogolnopolskiego-badania-liczby-osob-bezdomnych—edycja-2024
4 https://www.fakt.pl/pieniadze/ile-mieszkan-w-polsce-stoi-pustych-dane-porazaja-eksperci-wyjasniaja/hden89e
5 https://www.propertynews.pl/mieszkania/co-wywoluje-wzrost-cen-mieszkan,163684.html
6 Tamże.
7 https://bigdata.rynekpierwotny.pl/
8 https://centrumanaliz.pkobp.pl/nieruchomosci/puls-nieruchomosci-2024-rokiem-domow
9 tamże
10 https://www.bankier.pl/wiadomosc/Zandberg-Apelujemy-do-premiera-i-KO-o-wycofanie-sie-z-programu-Kredyt-0-proc-8752634.html
11 https://businessinsider.com.pl/wiadomosci/kredyt-0-proc-jednak-sie-pojawi-najpozniej-po-wakacjach-w-sejmie/jcs7kwd
12 https://www.money.pl/gospodarka/nowe-dane-z-rynku-najmu-ile-osob-zarabia-na-tym-w-polsce-7022160159869856a.html
13 https://www.bankier.pl/wiadomosc/AAA-udzial-w-mieszkaniu-kupie-Fliperzy-dzialaja-w-nowy-bezlitosny-sposob-8672305.html
14 https://innpoland.pl/205493,fliperzy-i-szara-strefa-problem-jest-powazny
15 Tamże.
16 https://next.gazeta.pl/pieniadz/7,188932,31092927,ta-ustawa-to-bat-na-flipperow-sejm-zajmie-sie-waznym-projektem.html